Доходность указывают в каждом объявлении и почти нигде не показывают арифметику. Разбираем, из чего складывается цифра и где публикуемые проценты незаметно завышены.
Реалистичный коридор
Курортная недвижимость Пхукета приносит примерно 5–8% годовых валовыми от аренды. Часть застройщиков гарантирует фиксированный доход — обычно до 4% — на первые годы после сдачи. Гарантированные 4% и прогнозные 8% несопоставимы: первое закреплено договором, второе — прогноз при загрузке, которой у вас пока нет.
Что не входит в валовую доходность
- Комиссия управляющей компании — 20–35% выручки, если юнит в отельном пуле.
- Common fee — 25–100 ฿/м² в месяц, платится независимо от того, сдан юнит или нет.
- Sinking fund — 300–800 ฿/м² разово при передаче.
- Сезонность — высокий сезон примерно с ноября по апрель. Годовая цифра, посчитанная по ставкам пикового сезона, годовой не является.
За вычетом этого заявленные 8% валовых обычно превращаются в 4,5–5,5% чистыми.
Цена входа решает больше, чем ставка
Доходность — это аренда, делённая на цену, поэтому цена покупки делает основную работу. В каталоге порог входа отличается почти вчетверо: Раваи от 4,05 млн ฿, Банг Тао от 5,5 млн, Лаян от 15,64 млн. При этом медиана цены метра в Раваи (139 951 ฿) и Банг Тао (137 494 ฿) почти совпадает — значит, дешевле войти в Раваи можно за счёт меньшей площади, а не скидки за метр.
Под аренду выигрывают малые форматы: студия 35–55 м² за 4,05–8,5 млн ฿ сдаётся дороже в пересчёте на метр, чем двухспальный юнит на 144 м², и проще заполняется вне сезона.
Покупка на этапе строительства меняет расчёт
Купили на старте — делите аренду на стартовую цену, а не на цену при сдаче. На Пхукете эта разница исторически составляла 15–25% к моменту передачи ключей. Это прирост капитала, а не доходность, но именно поэтому у покупателей off-plan цифры лучше, чем даёт одна арендная математика.
Что спросить у застройщика
Гарантия закреплена договором и на сколько лет? Как делится выручка с управляющей компанией? Платятся ли common fee в период гарантии? Какая была фактическая загрузка в прошлом году в других объектах этого оператора на Пхукете? Кто не отвечает на последний вопрос — показывает прогноз, а не историю.
Сравнить цены входа по проектам — в каталоге.